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Matthieu Charpentier

Et si vous songiez au viager ?

Interviager est une agence nationale spécialisée dans la transaction en viager, qui met ses services à disposition des acheteurs et des vendeurs. Matthieu Charpentier, gérant de l’agence Interviager en Rhône-Alpes, lève le rideau sur ce marché particulier, encore trop méconnu par les acquéreurs. Changement des mentalités, modification des pensions de retraites, vieillissement de la population… Tout laisse à penser que le viager va prendre un bel essor. Acquéreurs, vendeurs, puisque le viager pourrait bien être la solution des années à venir, agissez pour votre patrimoine et surfez sur le papy boom !

Quels sont les intérêts concrets du viager pour le vendeur ?

Cette solution permet au vendeur de rentabiliser son bien et donc d’obtenir un vrai confort financier. En effet, par la vente en viager, le vendeur perçoit une rente à vie tout en restant chez lui. De surcroit, il réduit  ses charges, à commencer par la taxe foncière puisqu’il n’est plus propriétaire du bien. Beaucoup de nos clients vendeurs veulent sortir de la propriété en raison de la gestion que cela représente et de l’entretien de leur bien, je pense notamment aux gros travaux. Ensuite, le capital appelé « bouquet » versé au moment de la signature du contrat leur permet de gâter leurs enfants ou d’apurer leurs dettes. Enfin le complément de retraite est un agrément de vie certain notamment pour financer des voyages, des soins de santé, des sorties…

Et pour l’acheteur ?

Les avantages varient selon le profil de l’acheteur, mais de manière générale, le viager est synonyme de création de patrimoine avec une faible mise de fonds. En effet l’acheteur place souvent un capital minime comparé à la vraie valeur du bien. Parfois 10% seulement ! Ensuite, il ne lui reste plus qu’à épargner chaque mois. Le temps joue en sa faveur puisqu’il remboursera au vendeur le prix convenu en versant la fameuse rente. Il arrive alors que le prix d’un bien occupé par son vendeur soit négocié à moins de 50 % de sa valeur, tout dépendant évidemment de l’espérance de vie du vendeur. Enfin, pour les personnes soumises à l’ISF, c’est une manière d’optimiser fiscalement leur patrimoine, car elles pourront sortir de leur déclaration la valeur d’usage et d’habitation du bien acheté en viager et qui correspond à une sorte d’indemnité d’occupation retranchée du prix du bien par le vendeur. Enfin, le viager est bien plus intéressant que l’investissement locatif puisque la gestion est quasi nulle et qu’il n’existe pas de problème d’impayés des locataires, ce qui n’est pas anodin en cette période de crise.

On dit ce type de transaction risqué. Pourquoi ? Avez-vous des exemples ?

Le risque réside sur l’aléa qui existe sur l’espérance de vie du vendeur. En effet, les acheteurs espèrent que le vendeur ne soit pas centenaire, on garde là en mémoire le cas de Jeanne Calment qui vécut 122 ans. Mais je dirais que les calculs viager sont fait de telle sorte que le viager reste bénéfique, d’où l’importance de passer par les viagéristes qui savent utiliser les tables de mortalité statistiques. En second lieu, on est toujours gagnant en achetant en viager car il faut savoir que le bien subit une forte décote, et que sur le long terme, entre 15 et 20 ans, il a toujours été vérifié que les prix de l’immobilier sont toujours en progression, quels que soient les secteurs. Enfin, la solution que je préconise est de préférer plusieurs viagers de petits budgets plutôt que de miser sur un seul viager de gros budget comme ceux de Paris. Ainsi on mutualise le risque selon la loi des nombres, et le portefeuille alors constitué devient un produit financier avec un taux de rendement interne que l’on peut précisément calculer.

Y a-t-il de nettes différences de prix de vente suivant l’âge du propriétaire ? Lesquelles ?

Les différences sont progressives selon les âges, mais peuvent atteindre les 50 % pour une dame de 70 ans par exemple. Il existe un autre paramètre qui est le nombre de têtes. Par exemple, un couple a une espérance de vie supérieure de 3 ans par rapport à une personne vivant seule ; nous l’intégrons donc dans le prix de vente. Chaque cas est particulier, et nous pouvons introduire en plus des cas de libération anticipée du bien, qui permet de réduire les risques d’occupation trop longue.

À partir de quelle tranche d’âge le vendeur déclenche-t-il chez les acquéreurs une réelle envie d’investir dans le bien ?

Il n’y a pas vraiment de règle de tranche d’âge, tout dépend de la stratégie de l’acheteur. Je conseille à nos clients qu’il y ait au moins une différence d’âge de trente ans entre le vendeur et l’acheteur, car je rappelle que nous sommes sur un terme d’investissement de l’ordre de 15 ans à 20 ans. C’est un investissement bon père de famille dont le secret de la réussite réside dans sa capacité à porter la rente jusqu’à terme.

Quel type d’acquéreur se tourne généralement en direction du viager ?

Ce sont des personnes qui veulent diversifier leur portefeuille de placements pour la plupart, amoureux de la pierre et également ayant une confiance absolue dans cette valeur refuge. Les chiffres démontrent en effet que l’immobilier a fait ses preuves depuis quelques décennies durant lesquels les prix ont toujours été à la hausse.

En Rhône-Alpes, cette pratique vous paraît-elle répandue ? Y a-t-il plus de succès dans les agglomérations ou en campagne ?

En Rhône Alpes, cette pratique reste réservées à quelques villes comme Lyon et Grenoble. C’est une région qui mériterait d’être plus développée, car les prix y sont beaucoup plus abordables que dans la région parisienne et la côte d’Azur ; régions les plus prisées. Nous remarquons également une demande dans les stations de ski et les villes proches de la Suisse telles qu’Aix-les-Bains, Annemasse ou  Chambéry. Il est à noter cependant que les viagers situés en agglomération ont plus de chance de trouver acquéreur. Pour la campagne, cela reste marginal et réservé à des citadins qui souhaitent s’y installer pour leurs vieux jours. Parce qu’ils connaissent le lieu-dit, ou bien parce qu’ils l’imaginent comme une résidence secondaire à moins de deux heures de leur domicile, dans le cas où celui-ci serait libre.

Les personnes âgées et les acquéreurs sont-ils suffisamment informés par cette pratique ?

Coté vendeur, les médias et le bouche à oreille aidant,  le viager devient une pratique de plus en plus connue des personnes âgées et les cabinets spécialistes en viager font de la publicité sur ce type de vente. De plus, cette solution étant sécurisé par les notaires, elle est rassurante pour cette population âgée qui a besoin plus que quiconque de garanties. Côté acheteurs, peu de gens connaissent les principes du viager. Les conseillers en patrimoine lui ont longtemps préféré les placements en assurance vie ou les investissements défiscalisant. Le viager n’est pas encore un geste naturel d’acquisition.

Le tabou qui pourrait graviter autour de ce type de transaction peut-il freiner cette niche ?

Je pense que le monde change et que notre société actuelle produit de plus en plus de personnes seules, sans héritiers, parfois isolées de leur famille. Nos clients vendeurs savent qu’ils ne sont pas immortels et jouent d’ailleurs avec cette notion avec beaucoup d’humour pour certains. Ils voudraient presque raccourcir leur espérance de vie afin d’augmenter la rente, or nous nous basons sur des calculs viagers stricts qui s’appuient sur des données démographique statistiques intangibles. Quant-à la notion de pari sur la mort de la part des acquéreurs, ces derniers intègrent dans leurs propositions financières le vieillissement de la population, en souhaitant même que le viager permette de rallonger leur vie.

Quels types de biens sont-ils habituellement favorisés pour la vente en viager ?

Les critères des acheteurs vont vers des appartements à faibles charges de copropriété, dont la valeur se situe en deçà de 200 000 €. Ils sont situés dans des grandes villes et à des adresses et emplacements de premier ordre. Le montant de la taxe foncière, très variable de ville en ville, est aussi un paramètre important. Il peut peser sur l’investissement. Enfin, les acheteurs demandent quels sont les gros travaux votés et à entreprendre par le syndic de copropriétés, pour ne pas avoir à se ruiner sur un ravalement ou un toit à refaire. Question zone géographique, à Paris, Nice, Cannes, Lyon, la demande reste forte, ainsi que sur les bords de mer.

Les transactions en viager sont en perte de vitesse depuis plusieurs années. Comment expliquez-vous cela ?

Nous avons un double mouvement contradictoire. D’une part, les vendeurs sont de plus en plus nombreux par ces temps de crises et en raison du vieillissement de la population. D’autre part, les acquéreurs réduisent leur capacité à épargner car les revenus sont moindres depuis la crise de 2008. D’où un déphasage entre l’offre et la demande. En terme de coûts, d’un côté, nous avons des vendeurs habitués à la flambée des prix depuis les années 90 et qui ne veulent pas décoter leur bien. De l’autre côté, nous avons des acheteurs de plus en plus sélectifs. Cela induit mécaniquement  de nombreuses transactions qui ne peuvent se réaliser. Selon les derniers chiffres, il y aurait en France près de 15 000 viagers à vendre avec seulement 5000 transactions réalisées !

Avec le vieillissement de la population, peut-on s’attendre à une recrudescence du viager dans les prochaines années ?

C’est exact. Les séniors sont de plus en plus nombreux, et ce sont eux qui ont acheté il y a longtemps dans la pierre, alors que celle-ci était plus qu’abordable. Aujourd’hui, près de 70 % des personnes âgées sont propriétaires de leur bien, alors que les jeunes générations éprouvent de plus en plus de difficulté à acheter leur résidence principale avant l’âge de 35 ans. Le viager est donc une façon de créer du patrimoine, même avec de modestes moyens financiers et sans passer par une banque. Et cela, les anciens l’ont bien compris. Il vaut mieux se faire payer sous forme de rente viagère plutôt que d’un capital qu’ils ne savent pas où placer. À l’heure des grandes interrogations des pensions, c’est une béquille de la retraite.

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Rédigé par :ÔHM Magazine
Edité par: GNC Communication